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一位中年女人“梦碎乳山”背后:千里去买海景房 业务员拿12%提成

时间:2周前   阅读:10

划重点:

王庆华逛街时收到的关于乳山海景房宣传单。

面朝大海却没有春暖花开,王庆华的海景房梦碎了。

在花200元被组织去山东威海乳山市看海景房后,来自西安的她自称被“胁迫”支付25万元购买了一套40平米海景房,销售司理答应可“售后包租”,每年4万元租金。

购房后未见到租金,王庆华将房产公司诉至法庭。法院一审认定条约未约定“售后包租”事宜,讯断她败诉。上诉后,二审法院维持了原判。

王庆华的遭遇并非孤例。

乳山市房产管理部门相关负责人曾先容说:“为了吸引购房者的眼球,他们(开发商)捉住购房者心理,有意强调银滩当地交通、医疗、购物等条件,甚至以返本销售、返租等违法形式诱导消费者,从而到达生意的目的。”

至今,在网上检索“乳山看房团”关键词仍会泛起一种戏剧性征象:一方面是大量“看房客”投诉遭到“陷阱、强卖、受骗”的网帖,另一方面是房产中介“一线看海、怡人宜居、升值潜力”的广告。

200元去乳山看海景房

二审败诉后,王庆华回过头来看这一年来的“折腾”,懊恼不已。

2019年6月25日,陕西西安市民王庆华逛街时被手拿宣传单的五六个年轻小伙拦住,对方说山东乳山市的银滩被称为“东方夏威夷”,许多外地人在那里抢购海景房。“200块钱三天两夜,就当去那边玩。”小伙们极力推荐。

看着宣传单上“远离雾霾,寻找蓝天白云;面朝大海,春暖花开”字样,让这位44岁的中年女人王庆华动了心。

同年7月6日,王庆华和天下各地差别口音的“看房客”来到乳山。一路上,事情职员将她们看得很紧,不允许私下交流,一对一随着。

乳山银滩图。泉源:乳山市政府官网。

在海边停留半小时后,事情职员将王庆华她们带到了银滩“悦澜湾”房产售楼处。王庆华回忆,售楼处事情职员带着她们观光了样板间和一套70平米、50平米屋子,称购房后若是不入住可以交给他们出租,“每年4万元租金,一次性签十年条约,三年12万元租金从总房款中扣除。”

王庆华说,那时销售职员看她有些犹豫,又说每平米再优惠一千元,除了可以“售后包租”,以后去海南、天津等房产公司旗下楼盘还可以有30天自住权,“天下置换、免费栖身”。

在一个个优惠条件下,王庆华放下了戒心,就地付款25万余元(含1万元团购金)购买了一套70平米屋子。王庆华称,那时对方念了条约条款,她被对方一群人游说得头晕眼胀,没细看就直接签了字。

大乳山滨海旅游度假区。泉源:乳山市政府官网。

签完字,对方没给她条约,称还需要“完善”,随后才能给她。

付了款,王庆华他们被拉到距离售楼处26公里的另一家旅店入住。夜深人静,王庆华越想越以为“上了当”,第二天天还没亮,她就悄悄跑到售楼处要求退房款。

房款没退成,王庆华说,最后双方协商,她换成一套40平方米屋子,前一日缴纳的房款抵在这套屋子总价中。

返回西安后,王庆华多次敦促,销售方“威海辰远置业有限公司(下称“辰远置业”)才通过图片的形式将条约发给她。

但条约第二十四条划定,销售方答应不接纳支解拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不接纳“售后包租”或“变相售后包租”的形式销售未完工商品房。

条约第二十四条划定,销售方答应不接纳支解拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不接纳“售后包租”或“变相售后包租”的形式销售未完工商品房。

王庆华以为受骗了,协商未果将销售方辰远置业和带她去看房的中介“西安洪冠德要房产营销策划有限公司”诉至乳山法院。

王庆华诉称,自己认购的是“悦澜湾”小区,与辰远置业签署的也是“悦澜湾商品房认购书”,但现实该小区名叫“闻涛美域”;辰远置业存在“售后包租”的违法行为,更未按条约约定在条约签署条约之日起30天内举行挂号立案。她诉请排除生意条约,对方返还已缴纳的250247元房款(含1万元团购金)。

“辰远置业”则辩称,带王庆华看房的场所、出具的收条都为“闻涛美域”,且认购书上也已经载明这一点。至于未立案的情形,可随时挂号立案。

该案争执的焦点为:王庆华和辰远置业签署的生意条约应否予以排除;王庆华是否有权要求辰远置业返还购房款并赔偿损失。

乳山法院审理后以为:“悦澜湾”即“闻涛美域”,这一点在双方签署的认购书备注中已明确注明;至于王庆华主张的辰远置业在售房过程中存在“售后包租”的违法行为,条约中未约定此事,且王庆华在接受房产后是否出租系其自愿行为。

最终,乳山法院驳回了王庆华的诉请。败诉后,王庆华向威海中院提起上诉。今年11月3日,威海中院审理后驳回了王庆华的上诉请求,维持原判。

威海市政府官网有购房者称在“悦澜湾”购房,被答应可“售后包租”。

纠纷背后的“售后包租”答应

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凭据王庆华的说法,在整个过程中,最终让她付款购房的,是来自售楼处事情职员的答应:“躺在家就可以拿钱花”,可以“售后包租”。买房时对方口头有答应,可她付款后,条约上却写着不会“售后包租”。

王庆华称,那时售楼处事情职员为了让自己信赖可以“售后包租”,给她出示了一份未签字盖章的“衡宇委托谋划管理条约”。

汹涌新闻记者注意到,该条约注明,“悦澜湾”小区委托给威海一家养老服务公司使用,租期10年。前三年,养老服务公司每年支付寓所总价15%作为收益;后七年,每一年养老服务公司净利润的60%,凭据寓所总面积算出单个寓所收益支付昔时收益。

“售后包租”指房地产开发企业将商品房卖给购房者,然后在一定年限内由房地产开发企业自己承租该商品房或者代购房者出租该商品房,所得租金归购房者所有。

我国《商品房销售管理设施》中明确划定:“房地产开发企业不得接纳‘售后包租’或者‘变相售后包租’的方式销售未完工商品房”。之后的几年时间里,国家发改委、住建部又数次公布通知,强调期房“售后包租”违规。

据乳山市政府官网信息,至少自2009年最先,乳山市政府就提出要严厉打击答应“售后包租、返本销售”的违法违规行为。

2016年1月,乳山市委公布的关于巡视整改情形的转达提到,一些房地产公司和房产中介为了到达销售目的,不择手段,对房地产项目虚伪宣传、强调宣传;以“售后包租”为幌子敲诈消费者,同消费者签署《商品房生意条约》后,现实交房与条约约定的内容不符而发生消费纠纷。

不外,在明文划定和羁系严打之下,当地依然存在“售后包租”的征象。汹涌新闻记者注意到,在威海市政府官网、人民网向导留言板就有购房者称,在“悦澜湾”购房,被答应可“售后包租”。

今年5月6日,有购房者在威海市人民政府官网投诉,自己在2019年10月被带去乳山的“悦澜湾”看房,销售司理告诉他,买房后可以“无忧托管,包租返租”,每年返总房款的5%,约4万元。

“销售跟楼盘负责人的引诱误导下我交了5万的定金跟1万的优惠券”,该购房者称,事后他才知道“售后包租”行为违规,求助追回这笔钱。

此外,公然的文书案例和媒体报道,也显示乳山房产市场存在“售后包租”的征象。

一份公然的裁判文书显示,2018年4月25日,余梅与“富大房地产公司”签署《商品房生意条约》,购买了一套83平米屋子,统一年10月27日支付了743444元的总价款。付款后,双方再次签署《衡宇委托谋划管理条约》,余梅将屋子委托给富大房地产公司谋划管理,托管期为四年当中的44个月。据条约,衡宇托管时代富大房地产公司四年支付余梅租金为总房款的22%。

但今后,富大房地产公司并未支付租金。其辩称,屋子总价90多万元,而不是余梅以为的74万元,余梅支付的房款已经是90多万元减去租金部门。余冬梅注释,商品房生意条约的日期系“倒填”,富大房地产公司直至2019年8月份才将该条约交付给她,她一直以为衡宇总价为90多万元。

乳山法院审理后以为,余梅已在认购书中手写注明“托管四年租金已抵房款”,后又在签署委托谋划管理条约保证书中签字,确认已收到托管谋划的返利租金227940元,且答应将涉案衡宇交由他人租赁谋划,应当认定涉案商品房生意现实是一种商品房“售后包租”行为。

《商品房销售管理设施》第十一条划定,房地产开发企业不得接纳“售后包租”或者“变相售后包租”的方式销售未完工商品房,但涉案商品房在出售时系现房,并非未完工的商品房,故“售后包租”行为并不违反上述划定。

最终,乳山法院驳回了余梅的诉请。在余梅上诉后,威海中院依旧维持原判。

不外,相比于王庆华、余梅与房产开发企业的“售后包租”纠纷,李泰则在拿到部门“售后包租”租金后与房产开发企业闹上法庭。

裁判文书显示,李泰在“威海广澳旅游投资有限公司”处购买了一套其开发的商铺,总房款913900元,签条约时交了首付款463900元。购房后,双方签署“售后包租”条约书,约定租期自2011年7月1日起至2021年6月30日止,十年时间广澳旅游投资有限公司向李泰每年支付总价款8%的租金。

但李泰在收取4年租金190881元(拖欠101393.40元)后,威海广澳旅游投资有限公司不再支付租金,称双方签署的“售后包租”条约违反相关划定,应属无效,主张排除“售后包租”条约。

对于开发商的“自证违规”行为,双方闹上法庭。履历一审、二审后,最终威海中院维持一审讯断,威海广澳旅游投资有限公司给付李泰剩余租金539991元。

针对开发商“自证违规”这一点,在汹涌新闻记者梳理的多个案件中,法院在审理时均认定,前述《设施》系原建设部公布的部门规章,不属于执法、行政法规,且双方订立条约不存在非法目的,故条约有用。开发商以自身违反该《设施》为由主张条约无效不成立有违老实信用原则,法院不予支持。

“看房团”乱象

在这些纠纷背后,则是外地“看房团”存在的乱象。

汹涌新闻记者注意到,为了吸引这些外地房客,其他城市的房产经纪公司会举行“代销”赢利。

一份公然的裁判文书曾披露外地房产经纪公司为乳山海景房“代销”的赢利情形。在该起纠纷案中,北京琳轩阁房地产经纪有限公司与乳山松海房地产开发有限公司系代销关系,代为销售坐落于银滩旅游度假区的“闻莺苑”小区房产。凭据提成,业务员先容成交量三套房产,佣金根据总价款12%结算。

对于12%的佣金,一位在某大型房产企业的事情职员告诉汹涌新闻,业内一样平常按4‰、5‰已经算是高提成,12%的佣金属于“暴利”。

2019年,《第一财经》在乳山观察发现,海景房主打“养老”观点,在北京、上海、天津等大城市举行撒网式的宣传。海景房销售团队在当地组织看房团,用免费旅游为噱头,用大巴车一辆一辆地把潜在购房者拉到海景房的售楼处。

今年10月,有媒体报道“男子跟团免费游被强制购房”。乳山市观察后转达,姚某某于参加了“看房团”来乳山考察,并自愿购房,限制自由、强制买房等情形均不属实。针对此事,《南方日报》评论称,虽然生意房产是你情我愿,但消费者以为“受骗”的情形再三泛起,政府有需要进一步查证,当地房地产开发是否确实存在不公平生意,若有则应给予响应惩处――所谓不公平,不只是强迫生意,另有有意遮盖主要生意信息、不正当劝诱等模式。

乳山市房产管理部门相关负责人曾这样示意:“执法检查中我们发现一些乳山银滩海景房销售中介捉住羁系空缺,将机构设置在北京、上海等地,为了吸引购房者的眼球,他们捉住购房者心理,有意强调银滩当地交通、医疗、购物等条件,甚至以返本销售、返租等违法形式诱导消费者,从而到达生意的目的。”

乳山市政府网站今年9月公布的一篇《定位、物业、配套齐转变 银滩海景房既有海景又有远景》的文章中,讲述了乳山海景房的生长过程,并看好未来海景房的远景:“自20世纪90年代初最先,乳山银滩便确立了以房地产业拉动区域经济高速增进的生长思绪。一时间,银滩沿海一线塔吊林立群楼竞起,随着房产代理商在天下各地布子设点和立体轰炸式的宣传推销,‘银滩海景房’卖遍了大江南北。”

塔吊下的多栋烂尾别墅。泉源:中国房地产报。

群楼竞起的海景房背后,则是大量的空置和销售萎缩。而对于空置,前述文章剖析缘故原由称主要有这样几种情形:有的业主单纯因旅游度假购房,每年会来银滩短住一段时间,其余时间在事情的城市生活;有的业主相中了银滩的自然环境,为了退休养老而购房,由于没到退休年龄,或者退休后无法脱离栖身地,造成了短期闲置;有的业主为了投资,没有购房栖身的计划,造成历久闲置。

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